A função do REGISTRO é tornar público todo e qualquer ato de direito real ou imobiliário, seja ele translativo, modificativo ou constitutivo, desde que estes atos estejam disciplinados no Art. 167, I, da Lei 6015, a Lei de Registros Públicos (LRP).

Ou seja: só é possível realizar registro dentro do rol taxativo de hipóteses listadas no inciso acima indicado.

Já a AVERBAÇÃO tem por finalidade tornar público as alterações e extinções de um registro já existentes, e estas alterações, diverso do ato anterior, estão exemplificadas no art. 167, II da LRP. Por exemplificadas importa explicar que as hipóteses de averbação poderão ser ampliadas por meio de outras leis e normativos.

Ambos os atos possuem a função de dar publicidade perante a terceiros. Ademais, é medida que se impõe para que a realidade do imóvel “no mundo real” coincida com a realidade havida “no mundo registral”, o tornando regular.

Não o bastante, a propriedade se dá somente com o Registro do Título no Registro de Imóveis. Ou seja, para ser proprietário de um bem imóvel você precisa registrar um título no Registro de Imóveis, conforme ordem aposta a artigo 1.245 do Código Civil.

Tal normativo é tão forte que a redação continua e no parágrafo seguinte do mesmo artigo define que enquanto não for registrado a transferência de propriedade aquele que vendeu o imóvel continuará como dono do imóvel.

Aqui, nas hipóteses de venda através de contrato particular, a chamada promessa - ou compromisso - de compra e venda, as obrigações são pactuadas apenas entre as partes. Este documento se preenchido os requisitos da Lei pode ser levado à matrícula e registrado, gerando então o direito real de quem comprou formalizar a venda e transferir para si a propriedade.

Para auxiliar na fixação sobre o que é registro e o que é averbação, vejamos:

1. Registro: é tonar público todo e qualquer ato de direito real ou imobiliário, seja ele

a. translativo, em que uma pessoa transfere a outra um bem, como é com a venda, a permuta, a doação…

b. modificativo ou constitutivos , que, como os próprios nomes dizem, modificam ou constituem direitos sob um imóvel, como é com o registro dos contratos de compromissos de compra e venda, por exemplo, ato que, conforme acima mencionado, não transfere a propriedade mas gera o direito real de aquisição do imóvel.

2. Averbação: é o ato que anota todas as alterações referentes ao imóvel ou às pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel, como é o caso das alterações de qualificações das partes, como nomes, dados pessoais, pactos antenupciais, casamentos, divórcios, informações sobre confrontantes e outros.