A usucapião extrajudicial, regulamentada pela Lei 11.977/2009, surgiu como uma alternativa mais célere e acessível à usucapião tradicional, que tramita na via judicial. No entanto, a prática demonstra que o procedimento extrajudicial não é isento de dificuldades, o que deve ser cuidadosamente considerados antes de sua escolha.

A lei exige uma série de documentos específicos, muitas vezes difíceis de obter, como certidões  do próprio imóvel quando muitas vezes não se encontra nenhum documento comprobatório, certidões negativas de débitos fiscais e trabalhistas dos possuidores antecessores, comprovantes de pagamento de impostos e taxas, entre outros. A falta de qualquer documento pode levar à interrupção do procedimento e a necessidade de o realizar por meio judicial, muitas vezes após um custo elevado para até mesmo o iniciar.

A Lei e os normativos que discriminam o usucapião extrajudicial pode ser difícil de ser compreendido por profissionais que não atuam na área. Não raro o procedimento é prolongado em razão da falta de conhecimento nas exigências normativas e legais, gerando dúvidas e insegurança jurídica. A interpretação errônea de seus dispositivos pode comprometer não só a validade da usucapião, mas a própria continuidade e finalização deste.

Qualquer pessoa que se considere prejudicada pela usucapião extrajudicial pode impugná-la, o que necessariamente exige que esta usucapião passe a ser judicial, gerando um longo e custoso processo judicial.

Os custos básicos deste tipo de usucapião são os honorários advocatícios, verificado a complexidade do procedimento e a exigência de assistência de um advogado especializado em direito imobiliário, sob pena de não conseguir avançar o procedimento; as custas cartorárias devidas aos cartórios de notas e registros de imóveis, que se baseiam no valor do imóvel e na Tabela de Custas e Emolumentos do Tribunal de Justiça de cada Estado do País, despesas com pesquisas, documentos e publicações necessárias, considerando o elevado grau de exigência em comprovar o direito da pessoa que deseja declarar a usucapião.

Um procedimento de usucapião mal instruído gera o ônus ao solicitante de perder todo o investimento realizado para o pedido, inclusive considerando que as certidões necessárias possuem prazo de validade, de modo que o profissional advogado incumbido do procedimento deve atuar com estratégia no intuito de evitar necessárias renovações pagas destas certidões, num procedimento fluido e ágil respeitando as exigências que, de fato, são muitas.

A usucapião extrajudicial pode ser uma opção vantajosa em alguns casos, mas é fundamental ter em mente que o procedimento não é isento de dificuldades, seus custos são, via de regra, elevados, e existe sim o risco de não conseguir o finalizar. Antes de optar por essa via, é essencial consultar um advogado especializado em direito imobiliário para avaliar os riscos e benefícios específicos do seu caso.